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DECLARATION IMPOTS : Comment déclarer les revenus des loyers ?

 

 

Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe ou redevance des ordures ménagères dont il peut demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables.

 

Les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire bailleur doit les déclarer différemment selon le type de location (meublée ou vide).

 

Lorsque vous louez un logement nu, les revenus sont à déclarer, charges locatives non comprises, dans la catégorie des "revenus fonciers" de votre déclaration de revenus. Ces revenus sont imposables au barème progressif à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2%.

 

Les revenus locatifs des locations vides relèvent de la catégorie des revenus fonciers imposables, soit sous le régime du micro-foncier, soit sous le régime du réel.

 

Le Régime "Micro Foncier"

 

Pour bénéficier du régime forfaitaire (ou micro-foncier), le propriétaire bailleur ne doit pas percevoir plus de 15 000 euros annuels de revenus fonciers.

Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs perçus. Cet abattement, automatiquement calculé par l’administration fiscale, doit permettre de couvrir les frais avancés par le propriétaire.

Ce dernier ne peut donc déduire aucune charge réelle de ses revenus fonciers et ne peut donc pas générer de déficit foncier.

Ce régime est incompatible lorsque le propriétaire bailleur (ou un autre membre de son foyer fiscal) perçoit des revenus fonciers d’immeubles particuliers comme par exemple un monument historique donné en location, un logement soumis à un régime spécial comme le dispositif « Scellier » ou « Pinel » …

 

Le régime dit du "micro-foncier" est automatique lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros.

Le revenu foncier imposable est égal à 70 % des revenus locatifs.

Si vous encaissez 10 000 € de loyers, l'abattement de 30 % correspond à 3000 €. Votre revenu foncier imposable est calculé ainsi : 10000 € – 3000 € = 7000 €. C'est sur cette somme que sera appliqué le taux d'imposition

 

Exemple :

Les loyers imposés sont donc de 7 000 €. On suppose que la tranche d'imposition est de 11%. Vous allez payer les prélèvements sociaux : 7 000 * 17.2% = 1 204 €. Vous paierez aussi l'impôt sur le revenu : 7 000 * 11% = 770 €. Soit un total de 1 974 €.

 

Comment déclarer mon logement aux impôts ?

 

Il s'agit d'un mode d'imposition simplifié : il suffit de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d'impôt classique (formulaire n° 2042) dans le cadre 4 "Revenus fonciers" (case 4BE). L'administration fiscale pratique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges inhérentes au bien loué.

Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut opter pour le régime réel. Si le total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut rester dans le régime du micro-foncier.

 

Le Régime "Réel"

 

Le régime réel est obligatoire pour ceux qui perçoivent plus de 15 000 euros par année de revenus fonciers.

Ce régime permet au propriétaire de déclarer les dépenses réelles et réalisées dans le logement dans l’année comme les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais d’administration, de gestion et d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les déductions forfaitaires prévues par certains dispositifs d’investissements locatifs…

 

Comment déclarer mon logement aux impôts ?

 

Pour cela, vous devez déposer une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 Spéciale si les logements relèvent d'un régime particulier). Cette option est valable trois ans. Au terme de cette période, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d'une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

 

Taxe propriétaire sur locations meublées

 

Les revenus tirés de la location meublée habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme pour les revenus des locations vides, il existe deux régimes d’imposition aux BIC.

 

Micro-BIC :

seuls les propriétaires bailleurs qui perçoivent au plus 32 900 euros par an de revenus de leur location meublée peuvent choisir le régime forfaitaire (ou micro-BIC).

Dans ce cas, le bénéfice imposable est calculé après un abattement de forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 euros.

Ce régime n’est en aucun cas une obligation, le régime réel d’imposition des BIC étant accessible à tous.

 

Régime réel :

celui-ci devient obligatoire pour les propriétaires qui perçoivent plus de 32 900 euros de recettes de leur location meublée. Il permet au propriétaire de déclarer les dépenses

effectivement réalisées dans l’année, comme les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration, l’amortissement des locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt et les impôts locaux.

 

Comment déclarer mon logement aux impôts ?

 

Au moment de déclarer vos revenus (via le formulaire 2042), il vous suffit de joindre à votre déclaration le formulaire 2042C PRO (revenus complémentaires), renseigné du montant de vos recettes annuelles brutes, c'est-à-dire le montant des loyers charges comprises perçus sur l'année.

 

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